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天天热议:房企年报观察:审计变更、销售滑坡、巨额亏损

2023-06-25 18:13:04    来源:研报中心


(资料图片)

本文讨论对象为中指销售排行榜TOP100中的发债房企(共73家)。截至2023年6月6日,1)2022年报已刊发且出具“标准无保留意见”的为51家。2)已刊发但被出具“强调事项”、“保留意见”或“无法表示意见”的为14家,其中仅远洋集团尚未违约/展期,“保留意见”主要基于远洋资本相关事项。3)延迟刊发的为8家,均为展期/违约主体,仅旭辉刊发了未经审计年报。

注意到,有12家已刊发年报的房企近三年(即20-22年)更换了非四大的审计机构,新审计机构中上会栢诚(龙光、禹洲、恒大、旭辉)、开元信德(宝龙、德信中国)出现频率较高。将审计机构从“四大”换为“非一线”的原因一则在于节省开支,二则在于解决分歧事项,保证年报的发布。关注更换后的审计报告质量。

进一步来看,样本房企销售、盈利及债务情况如下:

销售情况:2022年房企销售整体滑坡,千亿以上房企由41家缩减为20家,销售金额同比均值为-39%,少数国企(国贸地产、越秀地产、中国中铁、建发房产)销售额逆势增长,但这类国企在高能级城市拿地亦积极,资本支出较大,关注拿地节奏与融资端匹配问题。

2023年1-5月,国企销售同比基本转正,仅首开股份(-13.5%)和大悦城(-10.0%)为负,另有部分国企(首创城发、中国金茂、中冶置业)销售复苏不明显。

未违约民企销售表现基于土储质量有所分化,碧桂园、新城控股、中骏等三四线土储占比高,延续30%以上的跌幅;龙湖土储能级整体较高,滨江集团和绿城中国在杭州市占率较高,销售均有所复苏,同比增长30%以上,但需关注疫情积压需求释放后增长动力不足问题,以及杭州市内第三环线销售萎靡造成的影响(滨江集团、绿城中国)。违约民企则仍处于失速下滑状态。

后续推演,若房企23年全年延续1-5月销售额同比情况,则仍较21年销售金额下滑约33%,降幅仅较22年收窄约6个百分点,销售不容乐观。

盈利情况:2022年,房企盈利能力受到进一步冲击,毛利率平均值下滑6.1个百分点至14.7%,归母净利润均值为-6.1亿元。共计27家样本房企归母净利润亏损,平均亏损金额达90亿元。融创、金科、荣盛、远洋集团(未违约)、富力、华侨城(未违约)等12家房企亏损金额超百亿。亏损的首要原因为资产减值损失,碧桂园、金科、华侨城和融创均超百亿。华侨城还因存货跌价准备计提(115.07亿元)合理性等问题收到深交所问询函,其文旅地产成片开发模式下项目多位于城市非中心区域,导致其价格支撑较所处城市平均水平更弱,减值压力凸显。

债务情况:未违约房企有息债务规模靠前的保利发展、万科、碧桂园、中海地产等,均在2,000亿元以上。平均短期债务占比约29%,民企(含混改)远洋集团、雅居乐、金辉集团、新城控股、珠江投资和中骏集团等现金短债比不足60%;国企中铁置业、中冶置业现金短债比亦在50%以下,关注短债压力。

地产“黑铁时代”下,房企共同面临的是新的底部销售均衡和被压缩的盈利空间,其中部分房企销售端抓手不足而债务端压力逼近,且再融资存阻力,行业信用风险或仍未完全出清。

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